北京楼市连续两月降温 6月能否入夏?

2019年06月12日 来源:21世纪经济报道
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图/甘俊 摄


市场环境复杂多变,北京楼市呈现阶段性波动。数据统计显示,5月延续了4月份成交下滑的态势,价格则因成交结构影响,有小幅下降。


北京市住建委网签数据显示,5月北京二手住宅网签量13764套,环比上个月下降4.7%,与去年4月份同比下降24%。这也是本季度以来,连续第二个月网签量下滑。


6月楼市能否入夏?58安居客首席分析师张波告诉21世纪经济报道记者,6月楼市退烧在二线以下城市体现更为明显。?#24433;?#23621;客线上的二手房数据来看,一线城市涨跌各现,6月上旬二手房挂牌价格中,上海环比5月上涨0.29%,北京环比上涨0.25%,深圳环比下降0.42%,广州环比下降0.13%。二线城市则?#21482;?#26126;显,郑州环比上涨0.04%、成都环比上涨0.51%、重庆环比上涨0.41%、杭州环比下降0.01%、长沙环比下降0.1%、海口环比下降0.38%。


“北京降温更多体现在二手房成交量减,二手房价则依然保持小幅上升态势。因此,6月北京极难说入夏。?#27604;唬?#25972;体一线城市楼市的稳定性要好于二线城市。?#38381;?#27874;说。


议价房源占比96%


就价格走势来看,5月成交均价和上个月相比亦有所下降。5月份,麦田二手住宅成交均价环比下降1.1%,二手住宅挂牌价格环比上个月下降0.6%。从房源成交价格来看,5月成交房源中降价房源比例占比为96%(较上个月上升2个百分点),整体降价幅度为5%(和上个月相?#20445;?#21487;以看出,买卖双方之间的价格博弈在加重,卖方降价达不到买方心理价位依然很难成交。


21世纪经济报道记者调研了部分中介门店。经纪人普遍?#20174;常?#25972;体来看,3月份市场成交量表现不错,但4、5月,成交量和价格都在下滑。近两个月购房客户主要是刚需或者改善性需求,而这其中以刚需、小户?#32479;?#20132;为主。当前成交的房源中,议价?#21344;?#26222;遍存在。“举个例子,挂牌价310万,最后房源的成交价可能就在300万左右。”我爱我家丰台?#38454;?#26576;店面店长说。


以链家经纪人许明近期经手的二手房为例,“最近接手的成交案例是樱花园小区一个顶层的南北向两居室。业主出于换房需求挂牌出售,因为房源属于顶层,价格相对便宜。挂牌总价为485.61万,最终成交价格为446万,均价7.3万元/平方?#20303;?#30001;于业主报价合理,成交很快,从看房到确定成交双方一?#19981;?#20102;10天时间。”


麦田房产认为,5月北京市场表现完全符合市场预期。市场交易量小幅下降,主要原因在于,在政策层面上,对需求有实?#24066;杂?#21709;的“认房又认贷”银行信贷政策未出现变化,置换需求这类市场成交的主力?#20801;?#20837;市门槛所制约。在3月份“小阳春”阶段性集中释放之后,市场需求小幅回落是正常?#20381;?#24615;的市场表现。在需求平稳波动的市场环境下,由于受成交结构影响,价格在不同月份出现小幅上下波动是市场的正常走势。


房市“微收紧”


不仅是北京。?#24615;?#22320;产数据统计显示,整体看,一二线城市数据自5月以来,出现稳中下调迹象,整体小长假同比下调了8%左右。从5月以来的市场?#31449;?#25104;交量来看,环比4月份环比下调了2%左右。二线代表城市成交环比下降24.2%,同比下降15.2%。其中南京环比下降较为显著,降幅达47.7%,宁波、大连和温州紧随其后,降幅均超五成;仅?#22799;?#21644;武汉环比上升,其中?#22799;?#21319;幅达19.7%。三线代表城市同环比降幅高于一二线代表城市,环比下降39.3%。其中,东莞降幅较为明显,达42.5%。同比来看,整体下降39.0%。


上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,“‘小阳春’只是部分地区存在,主要是一线、二线?#25237;?#37096;地区部分城市。中西部广大三四线城市基本上没有‘小阳春’,而目?#20843;降?#38477;温也只是在之前有小阳春的这些城市降温。主要表现为二手房成交量下滑。价格方面,有些?#28903;?#36716;跌,有些则是涨幅缩小,房东和买房者的心态也发生了一些变化。”


“整体市场都出现了‘退烧’迹象。包括房企融资、土地成交等方面都出现上涨乏力现象。这背后主要原因是房地产调控政策信贷约束政策收紧。?#38381;?#22823;?#20843;怠?/p>


张波认为,调控目前呈现“微收紧”。四月6城约?#31119;?#20116;月4城又点名,这些?#27982;?#30830;向市场释放信号。这表明了楼市因城施策绝不是因城放松,人才政策频频落地也不是楼市政策全面放松的信号,再次显?#22659;?#20013;央?#26434;?019年“三稳”的目标毫不动摇,?#26434;?#21508;城市楼市稳定的要求绝?#29615;?#26494;。


另外,融资“微收紧”。今年以来,受整体市场流动性放松影响,房地产企业无论从融资?#35759;然?#26159;融资成本上都有了很大程度的缓解,同时一季度一二线楼市热度提升也加快了购房者入市的步伐。受此影响,房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升,也加大了融资的需求。在此背景下,银保监会重申对房企的融资限制,?#24425;?#20110;楼市调适度从紧,?#24335;?#30417;管的阀门或面临“微收紧”。


就未来市场走势来看,张波认为,未来楼市“三稳”的目标不变,保持全国楼市整体平衡的主基调亦不会改变。因此2019年楼市很?#24310;写?#36215;大落,更多是不同城市的小幅震荡调整结合调控的“微?#23665;簟北?#25442;。“因城施策”细化到“因区施策?#20445;杂?#27004;市的调控不但在不同城市有所不同,在同一城市的不同区域也会出现变化,这一点已经在苏州等地的政策中得到体现。


调控的?#23665;?#21464;换将成为常态,?#23665;?#21464;换在二线城市的体现更为明显。市场热度较高的城市,尤其是二线城市未来加码的?#21344;?#26356;大。3-4月房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市,未来或将面临“微收紧”。从北京来看,后续政策从紧的?#21344;?#36739;小,在土地限价等层面还有可能出现进一步放松,但限购等调控力?#30830;?#26494;的可能性极小。


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