北京去年首批入市限竞房滞销,七成转为库存积压

2019年06月12日 来源:证券日报
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从四年前的“豪宅元年”到近一年来的“限竞房时代?#20445;?#20174;新建住宅价格全面高端化到二手房大降价……这几年,北京楼市起起伏伏,成?#22303;?#19968;批“北上”的民营房企,也迫使部分开发商不得不撤离北京。


进退之间,考验的是开发商对政策调控的适应性和自身产品创新、成本管控等多种能力的内功。在当前充斥着大量限竞房的市场,为了找到?#34892;?#23458;户群,加快去化速度,开发商不惜支付渠道费拉入中介渠道、打出线上线下各?#28382;?#23458;营销组合拳,但多数项目仍难以改变滞销的局面。


在长期跟踪调查采访中,《证券日报》记者获悉,去年第一批入市的部分限竞房项目,原本“大卖”的期望落空后,立即启动了降价优惠促销策略,没想到亦无太多效果。一年多过去了,部分项目整体去化率仍在30%左右徘徊,剩余的70%则几乎都转为库存积压。供应区域集中,客户选择性多犹豫不出手,竞品环伺滞销难解,这就是限竞房入市一周年后,多数楼盘的生存现状。


入市一年供应近3.5万套房


过去一年,《证券日报》记者走访了不少限竞房楼盘,在踩盘过程中,本报记者发现,限竞房供应以六?#36153;?#32447;为主,五?#20998;?#20845;?#20998;?#38388;亦有较大体量的布局,大兴区、丰台区和房山区限竞房入市量较高,供应较为集?#23567;?/p>


据中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示,从2018年6月10日开始,到2019年6月10日,北京新房市场总计入市50个限竞房项目,合计75期,供应住宅?#36164;?#36798;到了34559?#20303;?/p>


另据诸葛找房统计数据显示,2017年至2018年为北京限竞房用地成交高峰,今年仍将有大量限竞房入市。2017年北京成交限竞房用地44宗,限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%;2018年北京成交限竞房用地41宗,限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。


不难看出,过去两年,北京市场限竞房用地供应高峰逐渐推高了房源数量,预计今年还将有大量限竞房上市。正如中原地产首席分析师张大?#20843;?#31034;, 2019年入市的限竞房?#22411;?#36229;过6万?#20303;?/p>


合硕机构首席分析师郭毅也曾表示,过去两年,北京在加大土地供量的同时,又限定价格和产品,住宅产品的地段、户型、总价高?#35748;?#36817;,造成限竞房大面积滞销,房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价,从而断臂求生。


郭毅表示,背负着748万平方米库存的房企们如芒刺在背,仅接近50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元,748万平方米限竞房库存的市值更超过4000亿元,静态去化周期长达82个月。


近七成限竞房变库存积压


市值超过4000亿元的限竞房库存市场,真实的去化率到?#36164;?#22810;少?


据中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示,从2018年6月10日入市开始,截至2019年6月10日,北京限竞房网签?#36164;?#21512;计11976套,网签?#36164;?#21344;供应总量为35%;网签面积为125万平方米,按照面积计算,网签完成?#25163;?#26377;31%;平均网签均价为每平方米48693元,网签总金额为610亿元。这就意味着,近七成的限竞房还未签约销售,已经变为库存积压。


据张大伟估算,考虑网签滞后因素,实际销售去化率可能会达到40%以上,但仍改变不了如今超过2.2万套限竞房成为库存积压的现状。况?#19968;?#26377;大量未入市项目,销售状况依旧堪忧。


“?#34892;?#38480;竞房项目的退房率很高,甚至动辄多达几十?#20303;!?#26576;房企高管向《证券日报》记者透露,没?#22411;?#25104;网签就存在着变动的可能性。


据诸葛找房统计数据显示,北京各区域限竞房去化水平不同,丰台限竞房项目多数位于五环内,位置较好购房者关注度高,去化率为52%,表现优于其他区域;其次为昌平区去化率为48%。


值得一提的是,据诸葛找房统计数据显示,截至目前,北京远郊区共入市7个限竞房项目,5个去化?#31034;?#19981;足10%,3个甚至不足2%。此外,门头?#30331;?#38480;竞房项目入市1个,该项目为金地集团、电建地产等开发商联合开发的华萃西山,共成交37套,成交面积为3315平方米,成交均价为48963元/平方米,成交金额为1.62亿元,去化?#24335;?#20026;6.36%。


诸葛找房分析师认为,远郊区距离北京主城区距离?#26174;叮?#37197;套设施不完善,限竞房项目虽然价格较低,但仍难以吸引购房者,导致各项目去化情况不?#36873;?#26080;疑,这些项目都陷入了“去化危机?#20445;?#23578;不知何时才能解?#20303;?/p>

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